À retenir
- L'assurance PNO est obligatoire pour tout propriétaire d'un bien en copropriété, depuis la loi ALUR de 2014.
- Elle couvre la responsabilité civile du propriétaire et protège le logement même en période de vacance locative.
- Elle est complémentaire à l'assurance habitation du locataire et à l'assurance de la copropriété.
- La prime est déductible des revenus fonciers au régime réel, ce qui réduit son coût net.
Qu'est-ce que l'assurance PNO ?
Le sigle PNO désigne le propriétaire non-occupant : le propriétaire d'un bien immobilier qu'il ne réside pas lui-même. L'assurance PNO est le contrat qui couvre ce propriétaire dans sa relation avec son bien, ses locataires et les tiers.
Définition : une assurance pour le propriétaire qui n'habite pas son bien
L'assurance PNO protège le propriétaire bailleur contre les risques que son locataire ne couvre pas, ou ne peut pas couvrir. Elle intervient notamment dans trois situations fréquentes : quand le logement est vacant entre deux locataires, quand le locataire est insuffisamment assuré, et quand un sinistre engage la responsabilité du propriétaire en tant que tel (vice de construction, défaut d'entretien).
Elle fonctionne comme une assurance habitation classique, mais adaptée au profil du propriétaire bailleur. On parle parfois d'assurance « des murs », car elle couvre le bâti et la structure, là où l'assurance du locataire couvre les contenus et la responsabilité locative.
PNO vs assurance habitation du locataire : deux contrats complémentaires
Ces deux contrats ne couvrent pas les mêmes risques. La confusion est fréquente car ils peuvent tous deux intervenir lors d'un même sinistre.
L'assurance habitation du locataire couvre ses biens mobiliers, sa responsabilité civile vis-à-vis du propriétaire et des voisins, et les risques locatifs. Elle est active tant que le locataire occupe le logement.
L'assurance PNO du propriétaire couvre les risques qui incombent au propriétaire : les dommages aux parties du bien dont le locataire n'est pas responsable, les sinistres survenant pendant la vacance locative, et la responsabilité civile du propriétaire pour les vices de construction ou les défauts d'entretien qui lui appartiennent.
Ce qui se passe sans PNO en cas de vacance locative
Quand un locataire quitte les lieux, son assurance habitation cesse de couvrir le logement. Si un dégât des eaux, un incendie ou un acte de vandalisme survient pendant la période sans locataire, le propriétaire non assuré supportera l'intégralité du coût. C'est l'une des situations les plus fréquentes et les plus coûteuses que la PNO permet d'éviter.
PNO vs assurance de la copropriété : ce que chacune couvre
L'assurance souscrite par le syndic de copropriété couvre les parties communes de l'immeuble : hall d'entrée, escaliers, toiture, façade, ascenseur. Elle ne couvre pas les parties privatives de chaque appartement.
L'assurance PNO vient donc combler ce vide : elle protège les parties privatives du logement (plomberie interne, revêtements, équipements) que l'assurance de la copropriété exclut explicitement. Les deux contrats sont complémentaires et non redondants.
L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
La réponse dépend de la nature du bien. La règle a changé depuis 2014 et mérite d'être bien comprise.
En copropriété : obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014
L'article 58 de la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) a introduit l'article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Ce texte dispose que chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile, qu'il soit occupant ou non-occupant.
Concrètement, depuis le 1er janvier 2015, tout propriétaire d'un bien en copropriété doit être couvert par une assurance responsabilité civile, que le logement soit loué, vacant ou utilisé comme résidence secondaire. La couverture minimale légale est la RC : les garanties dommages aux biens restent facultatives mais recommandées.
Cette obligation vaut pour tous les types de biens en copropriété : appartements, locaux commerciaux, garages, et même résidences pavillonnaires soumises à un régime de copropriété.
Avant de souscrire, vérifiez auprès du syndic
Certains syndics de copropriété souscrivent une assurance globale qui inclut un volet PNO pour l'ensemble des copropriétaires non-occupants. Si c'est le cas, vous n'avez pas à souscrire un contrat individuel. Vérifiez ce point avant de payer deux fois pour la même garantie.
Hors copropriété : facultative mais fortement recommandée
Si vous êtes propriétaire d'une maison individuelle hors copropriété, la loi ne vous impose pas de souscrire une assurance PNO. Vous restez néanmoins responsable des dommages causés à des tiers par votre bien : vice de construction, défaut d'entretien, problème structurel. Sans assurance, vous supportez seul le coût des sinistres survenus pendant une vacance locative.
Pour les biens loués à des fins d'investissement locatif, la PNO représente une protection élémentaire de votre patrimoine. Le risque financier lié à un sinistre non couvert (incendie, inondation, vandalisme) peut être disproportionné par rapport au coût annuel de la prime.
Les risques si vous n'êtes pas assuré
Un propriétaire non assuré qui subit un sinistre imputable au bâti devra financer les réparations sur ses fonds propres. Si ce sinistre cause des dommages aux voisins (dégât des eaux se propageant dans les appartements adjacents), il devra aussi indemniser les victimes sans l'appui de son assureur.
En copropriété, l'absence d'assurance RC est une infraction aux dispositions de la loi ALUR. Le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire défaillant et, en cas de sinistre, se retourner contre lui pour obtenir réparation.
Quelles garanties inclut une assurance PNO ?
Un contrat PNO se compose d'un socle obligatoire et de garanties complémentaires que vous activez selon votre situation.
Le socle obligatoire : la responsabilité civile
La garantie RC du propriétaire couvre les dommages causés à des tiers par votre bien immobilier. Sont notamment couverts : les préjudices résultant d'un vice de construction dont vous êtes responsable, les dommages liés à un défaut d'entretien du logement, et les sinistres causés par les parties du bien dont vous avez la charge.
Elle couvre aussi la situation où votre locataire cause un dommage aux voisins et se révèle insuffisamment assuré. Votre RC propriétaire peut alors intervenir en complément pour indemniser les victimes.
Les garanties dommages au bien
Au-delà de la RC obligatoire, un contrat PNO complet inclut généralement des garanties couvrant les dommages matériels au logement :
- Incendie et explosion : dommages causés par le feu ou une explosion dans le logement.
- Dégâts des eaux : fuites, infiltrations, débordements provenant du logement.
- Vol et vandalisme : particulièrement utile pendant les périodes de vacance locative.
- Catastrophes naturelles : inondations, tempêtes, tremblements de terre.
- Dommages électriques : courts-circuits, surtensions affectant les équipements fixes.
Ces garanties couvrent les équipements fixes présents dans le logement, qu'il soit loué ou vacant.
La garantie vacance locative : une protection souvent sous-estimée
La vacance locative est la période entre deux locataires, ou avant la première mise en location. Pendant cette période, l'assurance habitation du locataire précédent n'existe plus. Le logement est exposé sans couverture si le propriétaire n'a pas de PNO.
La garantie vacance locative dans un contrat PNO maintient la couverture dommages pendant cette période. Elle s'applique aux mêmes risques garantis qu'une assurance habitation classique.
Un point d'attention : beaucoup de contrats suspendent certaines garanties au-delà de 90 jours consécutifs de vacance. Si votre logement reste vacant longtemps, vérifiez les conditions de votre contrat et prenez les mesures préventives qu'il prévoit (visites régulières, fermeture des compteurs).
Les options à connaître : GLI, protection juridique, perte de loyers
La garantie loyers impayés (GLI) est une option distincte de la PNO, souvent proposée en complément. Elle indemnise le propriétaire en cas de défaut de paiement du locataire, et peut couvrir les frais de procédure d'expulsion. La GLI ajoute généralement 20 à 50% au coût de la PNO de base.
La protection juridique couvre les frais d'avocat et de procédure en cas de litige avec le locataire : contestation de l'état des lieux, refus de quitter les lieux, dégradations contestées. Elle est souvent proposée en option et peut aussi être incluse dans certaines formules.
La perte de loyers après sinistre indemnise le propriétaire pour la perte de revenus locatifs si le logement devient inhabitable à la suite d'un sinistre garanti (incendie, inondation). Elle couvre la période de travaux jusqu'à la remise en location.
Quel est le prix d'une assurance PNO en 2026 ?
Les tarifs varient selon le type de bien, sa surface, sa localisation et les garanties souscrites. Voici les données les plus récentes disponibles.
Tarifs moyens pour un appartement et une maison
En 2026, les fourchettes de prix observées sur le marché :
- Appartement : entre 114€ et 168€/an pour une couverture standard, soit environ 10 à 14€ par mois.
- Maison individuelle : entre 200€ et 336€/an, soit environ 17 à 28€ par mois.
Ces tarifs incluent la hausse de 7 à 8% intervenue en 2025-2026, liée au relèvement de la contribution catastrophes naturelles de 12% à 20% depuis le 1er janvier 2025. Les assureurs ont répercuté cette hausse sur l'ensemble des contrats habitation, dont la PNO.
Les assureurs en ligne proposent des offres entrée de gamme à partir de 4 à 8€ par mois, avec une couverture limitée à la RC. Une formule complète avec GLI et protection juridique peut atteindre 30 à 50€ par mois.
Ce qui fait varier le prix
Les principaux facteurs de variation du tarif :
- La surface du logement : plus le bien est grand, plus la prime est élevée.
- La localisation : les zones à risque élevé (inondation, submersion, sismicité) entraînent des surprimes.
- Le type de location : location nue, meublée, saisonnière. Certains assureurs excluent ou majorent la location saisonnière.
- Les garanties souscrites : RC seule vs contrat multirisque complet.
- Les options ajoutées : GLI, protection juridique, perte de loyers.
- L'ancienneté du bâtiment : un bien ancien peut être soumis à une surprime ou à des exclusions spécifiques.
La déductibilité fiscale : une cotisation qui s'impute sur vos revenus fonciers
C'est l'un des avantages souvent oubliés de l'assurance PNO. Si vous avez opté pour le régime réel d'imposition de vos revenus fonciers, vous pouvez déduire intégralement le montant de la prime PNO de vos revenus locatifs imposables.
Exemple concret : vous percevez 10 000€ de loyers annuels et payez 200€ de prime PNO. Vous n'êtes imposé que sur 9 800€ de revenus fonciers. Avec un taux marginal d'imposition de 30%, cette déduction vous économise 60€ d'impôt par an. Le coût net de la PNO est donc de 140€, et non de 200€.
Cette déductibilité s'applique aux locations nues soumises au régime réel et, sous certaines conditions, aux locations meublées en LMNP au régime réel. Le régime micro-foncier ne permet pas cette déduction individuelle.
Cas particuliers : SCI, LMNP, bien vacant, location saisonnière
Certaines situations spécifiques méritent une attention particulière avant de choisir votre contrat.
PNO et SCI
Une SCI (société civile immobilière) qui possède un ou plusieurs biens immobiliers doit aussi souscrire une assurance PNO. Le contrat est souscrit au nom de la SCI, pas au nom des associés individuellement. En copropriété, l'obligation de RC s'applique à la SCI comme à tout autre copropriétaire.
Vérifiez que votre contrat est bien libellé au nom de la SCI et non à votre nom personnel. Une erreur sur ce point peut entraîner un refus d'indemnisation en cas de sinistre.
PNO en LMNP (location meublée non professionnelle)
La location meublée présente des spécificités. Le locataire meublé n'est pas obligé d'assurer le logement au même titre qu'un locataire nu (l'obligation légale stricte ne vise que les locations à usage de résidence principale). La PNO est donc particulièrement importante en location meublée, car le risque de vacance de couverture locataire est plus élevé.
Vérifiez que votre contrat PNO couvre explicitement la location meublée. Certains assureurs excluent ce type de location ou appliquent des conditions particulières.
Bien vacant entre deux locataires
Un logement vacant est un logement exposé sans couverture si vous n'avez pas de PNO. Les risques les plus fréquents en vacance : vandalisme, dégât des eaux non détecté, gel des canalisations. La plupart des contrats PNO maintiennent les garanties pendant toute la durée de vacance, avec une limite souvent fixée à 90 jours consécutifs.
Au-delà de cette durée, certains assureurs suspendent des garanties et imposent des mesures préventives. Si vous anticipez une longue période de vacance, vérifiez ce point précisément dans les conditions générales de votre contrat.
Location saisonnière type Airbnb
La location saisonnière est un cas à part. La rotation élevée des occupants, le profil varié des locataires et les périodes d'inoccupation fréquentes créent des risques spécifiques. Tous les assureurs PNO ne couvrent pas la location saisonnière dans leurs conditions standard.
Si vous pratiquez la location courte durée, vérifiez explicitement si votre contrat inclut ce type de location. Certains assureurs proposent des contrats PNO spécifiquement adaptés à la location saisonnière, avec des garanties ajustées aux risques de ce mode d'exploitation.
Comment choisir son assurance PNO ?
Le prix affiché n'est pas le seul critère. Voici les points à comparer avant de signer.
Les critères à vérifier avant de souscrire
- Le plafond de garantie : pour les dommages corporels causés aux tiers, vérifiez que le plafond est suffisamment élevé. Des sinistres graves peuvent engager des montants très importants.
- La couverture en vacance locative : durée maximale, conditions de maintien des garanties, mesures préventives requises.
- La franchise : montant restant à votre charge par sinistre. Une franchise basse protège mieux mais coûte plus cher.
- Le type de location couvert : nue, meublée, saisonnière, étudiante.
- La GLI : est-elle incluse ou en option ? Quel est son plafond et sa franchise ?
- Les exclusions : lisez attentivement les exclusions, notamment pour les sinistres liés à l'ancienneté du bien ou aux défauts préexistants.
- La déductibilité : confirmez que la prime est déductible dans votre situation fiscale avec votre expert-comptable si vous avez un portefeuille locatif.
Souscrire en ligne vs en agence
Les assureurs en ligne proposent généralement des tarifs plus compétitifs que les réseaux d'agences traditionnels, pour des garanties équivalentes. La souscription est rapide et l'attestation disponible immédiatement. C'est la voie à privilégier pour les propriétaires d'un ou deux biens avec une situation standard.
Un courtier ou une agence spécialisée peut être utile si vous gérez un portefeuille de plusieurs biens, une SCI, ou si votre bien présente des spécificités (immeuble entier, bien atypique, location saisonnière intensive). Le conseil personnalisé peut vous faire économiser davantage que la différence de prime.
Comparez les offres tous les trois ans et renégociez vos franchises à chaque renouvellement. Comme pour une assurance habitation classique, les assureurs en ligne proposent souvent les tarifs les plus compétitifs.
Et chez Ornikar ?
Ornikar ne propose pas encore d'assurance PNO à ce jour. En revanche, si vous êtes également locataire ou si vous cherchez une assurance habitation pour votre résidence principale, on s'en occupe. Et la PNO, c'est dans nos projets.
FAQ - Assurance PNO propriétaire non-occupant
L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
Elle est obligatoire pour tous les biens situés en copropriété depuis la loi ALUR de 2014. La couverture minimale légale est la responsabilité civile. Pour les maisons individuelles hors copropriété, elle est facultative mais fortement recommandée.
Qu'est-ce que l'assurance PNO ?
C'est un contrat d'assurance pour les propriétaires qui n'occupent pas leur bien. Elle couvre la responsabilité civile du propriétaire et peut inclure des garanties dommages, la vacance locative et des options comme la GLI ou la protection juridique.
Quelle est la différence entre la PNO et l'assurance habitation du locataire ?
L'assurance du locataire couvre ses biens et sa RC locative. La PNO couvre les risques qui incombent au propriétaire : responsabilité civile liée au bâti, sinistres en vacance locative, défauts d'entretien. Les deux contrats sont complémentaires.
Quel est le prix d'une assurance PNO en 2026 ?
Entre 114 et 168€/an pour un appartement, entre 200 et 336€/an pour une maison, en formule standard. La prime est déductible des revenus fonciers au régime réel.
La PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
Non, pas par défaut. Les loyers impayés relèvent de la GLI, un contrat distinct souvent proposé en option de la PNO. Les deux garanties sont complémentaires mais séparées.
La PNO couvre-t-elle la vacance locative ?
Oui. C'est l'un de ses avantages majeurs : le logement est couvert même entre deux locataires. Attention : certains contrats suspendent des garanties au-delà de 90 jours consécutifs de vacance.
La cotisation PNO est-elle déductible des impôts ?
Oui, intégralement, si vous êtes au régime réel d'imposition des revenus fonciers. Elle s'impute directement sur vos revenus locatifs imposables. Cette déductibilité réduit sensiblement le coût net de la prime.
La PNO est-elle obligatoire pour une SCI ?
Oui, dès lors que la SCI possède un bien en copropriété. Le contrat doit être souscrit au nom de la SCI. L'obligation de RC s'applique à la SCI comme à tout copropriétaire personne physique.
L'assurance PNO est l'une des protections les plus utiles pour un propriétaire bailleur, et souvent l'une des moins bien comprises. Elle comble les angles morts entre l'assurance du locataire et celle de la copropriété, protège le patrimoine pendant les périodes de vacance, et engage une responsabilité civile que beaucoup de propriétaires ignorent avoir.
Pour les biens en copropriété, elle est légalement obligatoire. Pour les autres, elle est la meilleure façon de protéger un investissement locatif sans dépense excessive, d'autant que la prime est déductible fiscalement. Pour aller plus loin sur les garanties d'une assurance habitation ou pour comprendre comment résilier un contrat en cours, consultez nos guides dédiés.
Le contenu dans cet article présente uniquement un caractère informatif et n’engage pas contractuellement Ornikar (à savoir les entités Marianne Formation SAS et Ornikar Assurances). Cette dernière décline toute responsabilité sur les décisions et conséquences qui pourraient en découler.
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