À retenir :
• Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, et à 2 mois pour un logement meublé.
• Le propriétaire dispose de 1 mois (sans dégradation) ou 2 mois (avec dégradation) pour restituer la somme après la remise des clés.
• En cas de retard, une pénalité de 10 % du loyer mensuel s'applique pour chaque mois de retard entamé.
• La règle des 20 % en copropriété permet au propriétaire de conserver une provision au-delà des délais habituels peu connue mais légale.
Dépôt de garantie ou caution : quelle différence ?
La confusion entre les deux termes est extrêmement fréquente, y compris dans les discussions entre propriétaires et locataires. Pourtant, ils désignent des réalités très différentes.
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire directement au propriétaire, à la signature du bail. Le propriétaire l'encaisse et la conserve pendant toute la durée de la location. Cette somme lui sert de garantie financière en cas de loyers impayés, de charges dues ou de dégradations constatées à la fin du bail.
La caution, en revanche, est une personne – et non une somme d'argent. Il s'agit d'un garant, physique ou moral, qui s'engage à payer à la place du locataire si celui-ci ne règle pas ses loyers ou ses charges. Un parent qui co-signe le bail en tant que garant est une caution, pas un dépôt de garantie.
Attention à l'usage courant
Dans le langage courant, on entend souvent « verser la caution » pour désigner le versement du dépôt de garantie. C'est techniquement incorrect, mais tellement répandu que même certains agents immobiliers emploient ce raccourci. Dans un bail, c'est le terme « dépôt de garantie » qui fait foi – vérifiez toujours ce que votre contrat désigne précisément.
Quel montant pour le dépôt de garantie en location ?
Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz. Il ne peut pas être fixé librement par le propriétaire.
Les plafonds légaux sont les suivants :
• Location vide (non meublée) : maximum 1 mois de loyer hors charges.
• Location meublée : maximum 2 mois de loyer hors charges.
• Bail mobilité : aucun dépôt de garantie n'est autorisé.
Le montant doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail. S'il n'y est pas mentionné, le propriétaire ne peut pas vous le réclamer après coup.
Un exemple concret
Vous louez un appartement vide à 850 € par mois hors charges. Le propriétaire peut vous demander un dépôt de garantie maximal de 850 €. Pour un logement meublé au même loyer, ce plafond monte à 1 700 €.
Le dépôt de garantie ne peut pas être révisé en cours de bail ni lors de son renouvellement. Si votre loyer augmente d'une année sur l'autre, le dépôt reste au montant initial convenu à la signature.
Bon à savoir : qui peut verser le dépôt à votre place ?
Si vous ne pouvez pas avancer la somme, plusieurs dispositifs existent. L'Avance Loca-Pass, proposée par Action Logement, permet aux salariés du secteur privé et aux jeunes de moins de 30 ans d'obtenir une avance remboursable pour financer leur dépôt de garantie. Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) peut également intervenir sous conditions de ressources. Ces aides ne modifient pas le montant exigible : elles permettent simplement de le financer autrement.
Quand et comment verser le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail, avant la remise des clés. Il ne s'agit pas d'une réservation ou d'un acompte : c'est une somme exigible à l'entrée dans les lieux, en une seule fois. Le locataire ne peut pas demander à l'étaler, sauf accord express du propriétaire ou recours à un dispositif d'aide.
Les moyens de versement acceptés sont généralement le virement bancaire ou le chèque. Certains propriétaires acceptent d'autres modalités – vérifiez simplement que le mode de paiement utilisé laisse une trace écrite (un reçu, un relevé bancaire), qui pourra vous servir de preuve en cas de litige.
Une fois versé, le propriétaire est libre d'encaisser la somme immédiatement. Contrairement à une idée répandue, il n'est pas obligé de la placer sur un compte bloqué séparé. Il peut l'utiliser librement dans sa gestion de trésorerie, à condition de restituer le montant dû en fin de bail dans les conditions prévues par la loi.
Dans quel délai le propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?
Le délai de restitution est l'un des points les plus souvent mal compris – et les plus susceptibles de générer des conflits. La loi prévoit deux cas de figure.
Si l'état des lieux de sortie est conforme : 1 mois
Lorsque l'état du logement à la sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée – aucune dégradation, aucun impayé de loyer ou de charges – le propriétaire dispose d'un mois pour restituer l'intégralité du dépôt de garantie.
Si des dégradations ont été constatées : 2 mois
Lorsque l'état des lieux de sortie mentionne des différences par rapport à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire dispose de deux mois pour restituer le dépôt, déduction faite des sommes retenues. Ce délai supplémentaire lui permet de faire établir des devis, de faire réaliser les travaux et de justifier les montants retenus.
À partir de quand court le délai ?
Le délai commence à courir à compter de la date de remise des clés, et non à la date de l'état des lieux. Dans la quasi-totalité des cas, ces deux moments coïncident. Mais si, pour une raison quelconque, vous remettez les clés à une date différente de l'état des lieux, c'est la date de remise des clés qui compte. N'oubliez pas d'indiquer au propriétaire votre nouvelle adresse : sans elle, il ne peut pas vous adresser le chèque ou le virement.
La règle des 20 % en copropriété (peu connue)
Si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, la loi autorise le propriétaire à conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie au-delà des délais habituels. Cette provision lui permet d'attendre l'arrêté annuel des comptes de la copropriété pour régulariser les charges imputables au locataire.
En pratique : si vous quittez votre appartement en juin 2025, les comptes de la copropriété pour 2025 ne seront approuvés qu'en 2026. Le propriétaire peut donc légalement conserver jusqu'à 20 % du dépôt en attendant cette régularisation – à condition de vous le notifier explicitement par écrit. Cette règle surprend beaucoup de locataires, qui la découvrent après leur départ. Elle est pourtant parfaitement légale.
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Quelles retenues le propriétaire peut-il opérer sur le dépôt de garantie ?
Le propriétaire ne peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie que pour couvrir des sommes que le locataire lui doit réellement – et uniquement sur présentation de justificatifs. Toute retenue sans preuve est contestable.
Les retenues légitimes
Les motifs de retenue autorisés par la loi sont les suivants :
• Loyers impayés : toute somme due à la date du départ et non réglée.
• Charges locatives non réglées : eau, entretien des parties communes, taxes d'ordures ménagères.
• Dégradations du logement : dommages constatés à l'état des lieux de sortie qui vont au-delà de l'usure normale, justifiés par des devis ou des factures de travaux.
• Défaut d'entretien courant : nettoyage insuffisant, jardin non entretenu, ramonage de cheminée non effectué.
Dans tous les cas, le propriétaire doit fournir les justificatifs correspondants : photos issues de l'état des lieux, devis ou factures de professionnels. Un simple dire verbal ou une estimation personnelle ne suffit pas.
Les retenues abusives
À l'inverse, un propriétaire ne peut pas retenir de sommes au titre :
• De la vétusté : un mur qui se décolore avec le temps, une moquette usée par les années, une peinture qui ternit – c'est la vie normale du logement, pas une dégradation imputable au locataire.
• Des travaux de remise à neuf qui correspondent à un rafraîchissement du logement entre deux locataires, sans dégradation avérée.
• Des réparations qui incombent au propriétaire en vertu de la réglementation sur les réparations locatives.
Retenue légitime ou abusive : comment distinguer ?
Une grille de vétusté annexée au bail peut encadrer la dépréciation des équipements dans le temps. Si une telle grille est jointe à votre contrat, elle s'applique et limite les montants que le propriétaire peut retenir pour les biens concernés.
Dépôt de garantie non restitué : comment réagir ?
Votre propriétaire n'a pas restitué votre dépôt dans les délais légaux ? Vous avez des recours concrets, progressifs et sans frais dans un premier temps.
La pénalité de retard : 10 % du loyer mensuel
La loi est explicite sur ce point. Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans le délai imparti (1 ou 2 mois selon le cas), il vous doit une pénalité équivalente à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
Exemple : votre loyer est de 900 € hors charges. Chaque mois de retard engendre une pénalité de 90 €. Si le propriétaire restitue le dépôt avec deux mois de retard, il vous doit 180 € de pénalités, en plus du dépôt lui-même.
1. Relance amiable : commencez par contacter votre propriétaire par téléphone ou e-mail pour lui rappeler ses obligations et vérifier qu'il ne s'agit pas d'un simple oubli.
2. Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : si la relance reste sans effet, envoyez une mise en demeure formelle. Cette lettre doit mentionner le montant dû, la pénalité applicable et un délai de réponse (8 jours par exemple). Conservez l'accusé de réception : il constitue votre preuve de démarche.
3. Commission départementale de conciliation (CDC) : si le litige persiste, saisissez la CDC de votre département. La procédure est gratuite, rapide et sans avocat nécessaire. La commission convoque les deux parties et tente de trouver un accord amiable. En cas d'accord, un constat est rédigé et opposable.
4. Recours judiciaire : si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) via une procédure d'injonction de payer. Cette démarche est accessible sans avocat pour les montants inférieurs à 10 000 €.
Modèle de lettre de mise en demeure
Dans votre LRAR, indiquez : vos coordonnées complètes, l'adresse du logement, la date de remise des clés, le montant du dépôt versé à l'entrée, le délai légal applicable, la pénalité courue depuis le dépassement du délai, et une demande de remboursement sous 8 jours ouvrés. Conservez une copie de cette lettre et l'accusé de réception.
Dépôt de garantie en colocation : quelles règles spécifiques ?
La colocation est un cas à part entière, qui répond à des règles légèrement différentes selon la forme juridique choisie par le propriétaire.
Le bail collectif
Dans le cas d'un bail collectif – un seul contrat signé par tous les colocataires – un seul dépôt de garantie est versé pour l'ensemble du logement. Ce dépôt reste entre les mains du propriétaire jusqu'à la fin du bail, même si l'un des colocataires part avant les autres.
Si un colocataire quitte la colocation en cours de bail, il ne peut pas réclamer directement au propriétaire la restitution de sa quote-part. C'est entre les colocataires eux-mêmes que doit se régler la question du remboursement de la part de celui qui part – le propriétaire n'a aucune obligation d'intervenir dans ce partage.
Les baux individuels
Certains propriétaires préfèrent signer un contrat distinct avec chaque colocataire. Dans ce cas, chaque locataire verse son propre dépôt de garantie, proportionnel à son loyer individuel. La restitution se fait alors colocataire par colocataire, selon les règles habituelles.
Cette formule est plus simple à gérer en cas de départ d'un seul colocataire, mais elle exige une rigueur accrue dans la rédaction des états des lieux, notamment pour les parties communes.
L'attestation d'assurance en colocation
En colocation sous bail collectif, le propriétaire est en droit de demander une attestation d'assurance habitation. Si tous les colocataires sont couverts par un contrat commun, une seule attestation mentionnant tous les colocataires suffit. Si chaque colocataire dispose de son propre contrat, chacun doit fournir la sienne.
Avec l'assurance habitation Ornikar, cette attestation est disponible à tout moment depuis l'espace client, sans démarche supplémentaire.
Assurance habitation et dépôt de garantie : quel lien ?
Ces deux sujets semblent distincts au premier abord. Ils sont pourtant étroitement liés dans la pratique.
Les dégradations accidentelles peuvent engager votre dépôt
Un dégât des eaux causé par une machine à laver défaillante, un incendie accidentel en cuisine, un parquet abîmé par une inondation due à un robinet oublié – tous ces sinistres peuvent entraîner des dégradations dans votre logement. Si ces dégradations sont constatées à l'état des lieux de sortie, le propriétaire est en droit de les imputer sur votre dépôt de garantie.
Une assurance habitation multirisque (MRH) vous protège dans ces situations. Dès lors que le sinistre est déclaré et couvert, c'est votre assureur qui prend en charge les réparations – pas vous, et donc pas votre dépôt de garantie.
Un sinistre non déclaré peut coûter votre dépôt
C'est là le point essentiel. Un locataire qui ne déclare pas un sinistre – même mineur – prend le risque que les dégradations s'aggravent avec le temps et deviennent visibles à l'état des lieux de sortie. Le propriétaire constate alors des dommages qu'il ne peut pas distinguer d'une négligence volontaire, et les impute sur le dépôt.
Déclarer un sinistre à votre assureur dès qu'il survient, même si vous pensez pouvoir en absorber le coût vous-même, est systématiquement la bonne décision. Cela constitue une trace écrite de l'origine du dommage et protège votre relation avec votre propriétaire.
L'attestation d'assurance : une obligation dès l'entrée dans les lieux
Avant même que la question du dépôt de garantie ne se pose à la sortie, elle est liée à l'assurance dès l'entrée. En tant que locataire, vous avez l'obligation légale de fournir une attestation d'assurance habitation à la signature du bail, puis chaque année à la demande du propriétaire.
Si vous souscrivez une assurance habitation Ornikar, cette attestation est générée automatiquement après souscription et disponible en permanence depuis votre espace client – que ce soit pour la remise des clés, pour votre propriétaire ou pour une démarche administrative.
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FAQ – Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non, le dépôt de garantie n'est pas légalement obligatoire. Le propriétaire peut décider de ne pas en demander un. Mais dans la pratique, la quasi-totalité des bailleurs en exigent un, car il représente une protection financière concrète. En bail mobilité (logement meublé pour une durée de 1 à 10 mois), le dépôt de garantie est en revanche légalement interdit.
Le locataire peut-il utiliser son dépôt pour payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le locataire ne peut jamais compenser le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie. Il reste tenu de régler son loyer jusqu'au dernier jour de son bail, même si le propriétaire détient déjà le dépôt. Cette pratique, pourtant fréquente dans les faits, expose le locataire à des poursuites pour loyers impayés.
Que se passe-t-il si le propriétaire vend le logement en cours de bail ?
En cas de vente du logement occupé, le dépôt de garantie est transféré au nouveau propriétaire, qui en devient responsable. C'est le nouveau bailleur qui devra le restituer en fin de bail, dans les mêmes conditions légales. Le locataire n'a aucune démarche à effectuer – mais il est prudent de conserver la preuve du versement initial effectué auprès de l'ancien propriétaire.
Peut-on contester une retenue sur le dépôt de garantie ?
Oui. Si vous estimez qu'une retenue est injustifiée ou excessive, vous pouvez d'abord demander par écrit les justificatifs correspondants. En l'absence de réponse satisfaisante, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC) compétente pour votre département. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut être saisi via une injonction de payer.
Comment être sûr de récupérer son dépôt de garantie ?
Plusieurs précautions limitent les risques. Réalisez un état des lieux d'entrée minutieux, avec photos datées. Déclarez immédiatement tout sinistre à votre assureur pour tracer l'origine des dommages. Effectuez les réparations locatives qui vous incombent (entretien courant) tout au long de votre bail. Laissez le logement dans un état de propreté irréprochable lors de l'état des lieux de sortie. Remettez les clés en main propre et obtenez un reçu daté.
Quand le délai de restitution commence-t-il exactement ?
Le délai commence à la date de remise des clés au propriétaire. Si l'état des lieux de sortie et la remise des clés ont lieu le même jour – ce qui est le cas le plus fréquent – les deux dates coïncident. Si elles sont différentes, c'est la date de remise des clés qui fait foi, et non la date de l'état des lieux. Pensez à indiquer votre nouvelle adresse au propriétaire ce jour-là.
Le propriétaire peut-il demander une révision du dépôt en cours de bail ?
Non. Le montant du dépôt de garantie est figé à la signature du bail. Il ne peut être ni révisé à la hausse, ni demandé à nouveau lors d'un renouvellement, même si le loyer a augmenté entre-temps. Toute demande de versement complémentaire en cours de bail est illégale.
En résumé
Le dépôt de garantie est une somme encadrée, avec des règles claires sur son montant, ses modalités de versement et ses conditions de restitution. Connaître ces règles avant de signer un bail vous permet d'aborder la relation locative avec beaucoup plus de sérénité – et de savoir exactement comment réagir si quelque chose se passe mal à la sortie.
La meilleure protection reste encore d'entretenir son logement, de déclarer les sinistres dès qu'ils surviennent et de réaliser un état des lieux d'entrée aussi précis que possible. Si vous êtes locataire, une assurance habitation complète vous couvre contre les accidents du quotidien qui pourraient, sans elle, peser sur votre dépôt de garantie à la sortie.
